本記事はアフィリエイト広告（PR）を含みます。料金は2026年11月7日に各社の公式サイトで確認した税込の金額です。最新の料金と条件は各公式サイトでご確認ください。
この記事の結論（2026年11月時点）
– マンションの光回線は、建物の配線方式（光配線／VDSL／LAN配線）で最大速度が決まります。VDSLとLAN配線は最大100Mbpsで、どの会社を選んでも1Gbpsにはなりません。まず自分の部屋の方式を確かめてください。
– 建物に導入済みの回線から選ぶなら、3年間の実質月額（ネットのみ）はNURO光（約3,225円）、auひかり（約3,475円）、ソフトバンク光（約3,675円）の順に安くなります。ただしNURO光とauひかりは建物に設備がある場合に限られます。
– フレッツ回線が入っている建物なら、光コラボ（ドコモ光・ソフトバンク光・ビッグローブ光・GMOとくとくBB光・BB.excite光 MEC）はどれでも同じ設備で使えます。スマホのセット割で選ぶのが近道です。
– 管理会社の許可が出ない、工事ができない部屋は、工事不要のホームルーターが現実的な代わりになります。
比較のしかた
- 3年間の実質月額で順位を付けています。計算は「（月額×36カ月 ＋ 事務手数料 − ネットのみで受け取れるキャッシュバック）÷ 36」です。
- 工事費は、各社とも分割払いと同額の割引で相殺される前提です（期間中に解約すると残りが請求されます）。
- キャッシュバックは申込窓口ごとの、オプションに入らずに受け取れる額だけを差し引いています。オプション込みの最大額は含めていません。
- スマホのセット割は含めていません。セット割が使える人は、その分だけ実質がさらに下がります。
- 12月以降に値上げが決まっている会社（ソフトバンク光・auひかり）は、値上げ後の月額で計算しています。
マンション向け光回線7社の比較表（2026年11月7日確認）
| 事業者（申込窓口） | マンション月額 | 事務手数料 | 工事費（割引で相殺） | キャッシュバック（ネットのみ） | 実質月額（3年） | 最大速度 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NURO光（公式特設） | 4,730円※1 | 6,050円→特典で0円 | 55,000円（36回） | 40,000円 | 約3,225円 | 2.5Gbps |
| auひかり（GMOとくとくBB） | 4,180円→4,510円※2 | 4,950円 | 33,000円（23回） | 30,000円 | 約3,475円 | タイプで異なる |
| ソフトバンク光（エヌズカンパニー） | 4,180円→4,510円※3 | 4,950円 | 31,680円（24回） | 35,000円（新規） | 約3,675円 | 1Gbps |
| BB.excite光 MEC（公式） | 3,850円（永年割引あり） | 0円 | 0円 | なし | 約3,680円 | 1Gbps |
| ビッグローブ光（アウンカンパニー） | 4,378円 | 3,300円 | 28,600円（36回） | 25,000円 | 約3,775円 | 1Gbps |
| GMOとくとくBB光（公式） | 4,290円 | 3,300円 | 25,300円（36回） | 5,000円 | 約4,243円 | 1Gbps |
| ドコモ光（GMOとくとくBB） | 4,400円 | 4,950円 | 28,600円（dポイント24回） | 10,000円 | 約4,260円 | 1Gbps |
※1 NURO光(M)の基本料金4,180円＋ホームゲートウェイ550円。40戸以上の集合住宅が対象で、39戸以下は戸建てと同じ(H)の5,720円です。開通1〜3カ月目は0円。
※2 タイプV（16契約以上）の場合。GMOとくとくBBの表示は3,740円＋モデム440円。2027年1月ご利用分から330円値上げされ4,510円になります。開通月から3カ月は基本料金0円（モデム代は別）。
※3 2026年12月ご利用分から4,510円に改定。11月末時点で2年自動更新プランを契約中の人は、契約期間満了月の翌月から改定後の料金です。
※最大速度は光配線方式の場合です。VDSL方式・LAN配線方式の建物では、どの会社でも最大100Mbpsになります。
マンションの光回線は「配線方式」で速度が決まる
マンションの光回線は、電柱から建物の共用部（MDF室など）まで光ファイバーを引き込み、そこから各部屋まで建物内の配線でつなぎます。この「共用部から部屋まで」の配線が3種類あり、最大速度が大きく違います。
| 配線方式 | 共用部から部屋まで | 部屋の差込口 | 最大速度（フレッツの場合） |
|---|---|---|---|
| 光配線方式 | 光ファイバー | 光コンセント（「光」「SC」などの表示） | 約1Gbps（10ギガ対応の建物もあり） |
| VDSL方式 | 既存の電話線 | 電話用のモジュラージャック | 約100Mbps |
| LAN配線方式 | LANケーブル | 壁のLANポート | 約100Mbps |
NTT東日本のフレッツ光の提供条件では、1Gbpsの「マンション・ギガラインタイプ」は光配線方式のみで提供され、方式の指定がない「マンションタイプ」は上り下りとも最大約100Mbpsとされています。VDSL方式は、建物内の設備や他の回線との干渉で速度が下がったり、使えなかったりする場合があるとも書かれています。
auひかりのマンションも同じ考え方です。タイプVは共用部から各部屋まで既設の電話線を使うサービスで、タイプGはG契約なら下り最大664Mbps、V契約なら下り最大100Mbpsです（auひかり マンション タイプG）。
つまり、VDSLやLAN配線の建物では、月額の安い会社を選んでも高い会社を選んでも、最大速度は100Mbpsのままです。速度に不満がある人は、会社の乗り換えより先に、建物の方式を確かめる必要があります。
自分の部屋の配線方式を見分ける方法
1. 壁の差込口を見る
- 光コンセントがある: 光配線方式の可能性が高いです。光コンセントは「光」「SC」「光コンセント」などの表示がある差込口で、ONU（光回線終端装置）を細い光ケーブルでつなぎます。
- 電話のモジュラージャックしかない: VDSL方式の可能性があります。VDSL方式では、モジュラージャックにVDSL宅内装置（モデム）をつなぎます（NTT東日本のVDSL方式の説明）。
- 壁にLANポートがあり、どこにもモデムがない: LAN配線方式の可能性があります。壁のLANポートから直接ネットにつながる「インターネット無料」の物件もこの形が多いです。
前の入居者が置いていったONUやVDSL装置が残っていれば、機器の名前（型番）でも方式の見当がつきます。
2. エリア検索の結果に出るプラン名を見る
NTT東日本は、フレッツ光のエリア検索で表示されるプラン名から方式を見分ける方法を公開しています（配線方式の見分け方）。
- 「フレッツ 光ネクスト マンションタイプ」と表示される → VDSL方式またはLAN配線方式の設備だけがある建物
- 「フレッツ 光クロス」「フレッツ 光ネクスト マンション・ギガラインタイプ」と表示される → 光配線方式の設備がある建物
- 「詳しい状況確認が必要です」と表示される → どの方式の設備もまだない建物
光コラボ（ドコモ光・ソフトバンク光・ビッグローブ光・GMOとくとくBB光・BB.excite光 MEC）はフレッツと同じ設備を使うので、この結果がそのまま当てはまります。NTT東日本はフレッツ光のエリア検索、NTT西日本はフレッツ光のエリア確認で調べられます。
3. 管理会社・大家さんに聞く
確実なのは管理会社への確認です。「建物に入っている光回線の会社」「配線方式（光配線・VDSL・LAN）」「各部屋の工事の可否」の3点を聞くと、申込先を決めやすくなります。入居時の「設備のご案内」や、共用部の掲示に回線の情報が書かれていることもあります。
建物に導入済みの回線を調べる方法
マンションでは、建物にすでに設備がある回線を選ぶと、工事が部屋の中だけで済み、開通も早くなります。調べ方は会社のグループごとに違います。
| 回線のグループ | 調べ方 | 備考 |
|---|---|---|
| フレッツ光・光コラボ | NTT東日本／西日本のエリア検索（上記） | 1つ使えれば光コラボ各社はすべて同じ設備で使える |
| auひかり マンション | 申込窓口（GMOとくとくBBなど）のエリア確認で住所を入力 | タイプV・G・E・F・ギガなど、建物で使えるタイプが決まる |
| NURO光 | 公式特設の申込画面で住所を入力 | (M)か(H)かは住所入力で表示される |
auひかりとNURO光は独自の設備を使うため、フレッツの結果とは別に調べる必要があります。建物に設備がない場合は、部屋まで個別に引き込めるかどうかの確認になります（後の節で説明します）。
マンションで選べる光回線7社（実質月額順）
1位 NURO光｜40戸以上のマンションなら実質約3,225円
向いている人: NURO光の提供エリアで、40戸以上の集合住宅に住んでいる人。ソフトバンク・ワイモバイルのスマホを使っている人。
- 月額はNURO光(M)の基本料金4,180円とホームゲートウェイ550円の合計4,730円です。公式特設から申し込むと、開通1〜3カ月目は0円です。
- 3年間の実質月額は、4,730円×33カ月からキャッシュバック40,000円を引いて約3,225円です。事務手数料6,050円は特典で割引、基本工事費55,000円は36回分割と同額の割引で相殺されます。
- キャッシュバックは開通12カ月目に15,000円、18カ月目に25,000円の2回です。案内メールが来たら45日以内にマイページで口座を指定します。
- 注意: 39戸以下の集合住宅は戸建てと同じ(H)で、月額5,720円です。賃貸ではオーナーの工事承諾が必要で、承諾が得られなければ無料でキャンセルできると公式にあります。(M)は口座振替が使えません。
2位 auひかり（GMOとくとくBB）｜au・UQ mobileの人に。タイプの確認が先
向いている人: 建物にauひかりの設備があり、au・UQ mobileのスマホを使っている人。
- タイプV（16契約以上）の月額は、GMOとくとくBBの表示で3,740円＋モデム440円＝4,180円です。2027年1月ご利用分から330円値上げされるため、本記事は4,510円で計算しています。開通月から3カ月は基本料金0円（モデム代は別）です。
- 3年間の実質月額は、モデム代3カ月分と4,510円×33カ月、新規登録料4,950円を足し、キャッシュバック30,000円を引いて約3,475円です。初期費用33,000円は23回分割と同額の割引で相殺されます。
- キャッシュバックはオプションなしで30,000円。auひかり電話やテレビを付けると最大72,000円まで増えます。受取は開通11カ月目と23カ月目に半額ずつで、案内メールの翌月末までに口座を返信します。
- 注意: マンションの月額はタイプと契約数で変わります（タイプV8契約は4,510円、マンションギガは4,455円など）。auスマートバリューはひかり電話の加入が条件です。
3位 ソフトバンク光（エヌズカンパニー）｜受取が早く、手続きは電話で済む
向いている人: ソフトバンク・ワイモバイルのスマホを使っていて、キャッシュバックを早く受け取りたい人。
- マンションの月額は4,180円ですが、2026年12月ご利用分から4,510円に改定されます。本記事は4,510円で計算しています。
- 3年間の実質月額は、4,510円×36カ月と事務手数料4,950円から、キャッシュバック35,000円を引いて約3,675円です。工事費31,680円（立ち会い不要の場合は4,620円）は24回の割引で相殺されます。
- エヌズカンパニー窓口のキャッシュバックは、1ギガの新規が35,000円、10ギガの新規が50,000円、転用・事業者変更は20,000円です。有料オプションへの加入は不要で、申込の電話で口座を伝えれば、課金開始月の翌月末に振り込まれます。
- 注意: 開通月を含め8カ月以内に解約すると、同額の返還を求められます。「SoftBank 光 超おうち応援割」を使うとキャッシュバックは15,000円減ります。工事費の割引は24回なので、2年未満の解約では残りが請求されます。
4位 BB.excite光 MEC｜初期費用0円・縛りなしで、手続きが何もいらない
向いている人: キャッシュバックの申請を忘れそうな人。賃貸で2〜3年以内に引っ越す可能性がある人。
- マンションの月額は3,850円です。申込時に選べる特典のうち「永年割引」を選ぶと、1〜18カ月目は3,707円、19〜36カ月目は3,652円、37カ月目以降は3,575円になります。
- 3年間の実質月額は約3,680円です。事務手数料・工事費・解約金がもともと0円なので、キャッシュバックがなくても上位の会社と同じ水準になります。
- 特典は「永年割引」のほか、「初月0円＋2〜12カ月目121円割引」「初月0円＋レンタルルーター12カ月無料」から1つ選べます。
- 注意: スマホのセット割は大手キャリア向けのものがありません（BB.exciteモバイルとのセット割のみ）。ルーターは自分で用意するか、レンタル（月額330円）を使います。
5位 ビッグローブ光（アウンカンパニー）｜開通確認後、最短即日でキャッシュバック
向いている人: au・UQ mobileのスマホを使っていて、フレッツ回線の建物に住んでいる人。
- マンションの月額は3年プランで4,378円です。3年間の実質月額は、事務手数料3,300円を足し、キャッシュバック25,000円を引いて約3,775円です。
- キャッシュバックは1ギガの新規・転用・事業者変更とも25,000円（10ギガは40,000円）。成約後に届くSMSから口座を登録すると、開通確認後に最短即日、通常は1週間〜14日前後で振り込まれます。
- 新規の工事費28,600円は36回の割引で実質無料です。
- 注意: 東日本は3戸以下、西日本は5戸以下の集合住宅は、ファミリータイプ（5,478円）の料金になります。
6位 GMOとくとくBB光｜契約期間の縛りなし・解約違約金0円
向いている人: 契約期間の縛りを避けたい人。どのキャリアのスマホでも同じ条件で使いたい人。
- マンションの月額は4,290円で、3年間の実質月額は事務手数料3,300円を足し、キャッシュバック5,000円を引いて約4,243円です。
- 集合住宅の工事費は、部屋に配線を設置する工事なら25,300円（36回）、既設の配線を使う工事や派遣なしなら3,300円（35回）で、どちらも分割と同額が割引されます。
- キャッシュバックは1ギガ5,000円、10ギガ25,000円。開通11カ月目の案内メールから口座を登録します。
- 注意: 縛りはありませんが、工事費の割引期間中に解約すると残りが請求されます。スマホのセット割はありません。
7位 ドコモ光（GMOとくとくBB）｜ドコモのスマホを家族で使う人に
向いている人: ドコモのスマホを使っている人。家族の台数が多いほど有利です。
- マンション（タイプA）の月額は4,400円で、3年間の実質月額は事務手数料4,950円を足し、キャッシュバック10,000円を引いて約4,260円です。
- 新規の工事料（代表例28,600円）は、同額のdポイント（期間・用途限定）が24回に分けて進呈される方式です。
- キャッシュバックはネットのみで10,000円（10ギガはさらに20,000円）。開通月を含む4カ月目に案内メールが届き、登録の翌月末に振り込まれます。GMOとくとくBBのWi-Fiルーターは0円でレンタルできます。
- ドコモのスマホとのセット割は1台あたり最大1,210円/月です。2台以上なら、本記事の順位より実質は下がります。
- 注意: 2年定期契約で、更新期間以外に解約するとマンションは4,180円の解約金がかかります。
スマホ別の選び方
| あなたのスマホ | 建物にある設備 | 候補 |
|---|---|---|
| ドコモ | フレッツ（光コラボ） | ドコモ光 |
| ソフトバンク・ワイモバイル | フレッツ／NURO光 | ソフトバンク光、NURO光（40戸以上） |
| au・UQ mobile | auひかり／フレッツ | auひかり、ビッグローブ光 |
| 格安SIM・セット割なし | フレッツ | BB.excite光 MEC、GMOとくとくBB光 |
建物に導入済みでない場合：部屋まで個別に引き込むには
建物に希望の回線の設備がない場合でも、電柱から自分の部屋まで光ファイバーを直接引き込めることがあります。ただし、次の点に注意してください。
- 管理会社・大家さんの許可が必要です。外壁への留め具の取り付けや、エアコンダクト・電話の配管を通す作業、場合によっては壁の穴あけが伴うためです。許可を取らずに工事日を決めないようにしましょう。
- 料金が戸建て向けになる場合があります。NURO光は39戸以下の建物を(H)として扱い、ビッグローブ光は東日本3戸以下・西日本5戸以下をファミリータイプの料金にしています。
- VDSL・LAN配線の建物を光配線方式に変えたいときは、建物の共用部に光スプリッタという装置を入れる必要があり、管理会社の了承が前提です。NTT東日本は管理会社の情報を入力して要望を出せる特設窓口を設けています。導入まで時間がかかることや、導入できないこともあると案内されています。
管理会社に相談するときは、「工事の内容（引き込み経路・穴あけの有無）」「退去時の撤去や原状回復の扱い」を聞いておくと、後でもめにくくなります。
工事ができない場合の代わり：ホームルーター
管理会社の許可が出ない、VDSLで速度が出ない、すぐに使いたい、という場合は、コンセントに挿すだけで使えるホームルーターが代わりになります。
- 工事が不要で、届いたその日から使えます。
- 光回線より速度は不安定になりやすく、時間帯や電波の状況で変わります。オンラインゲームや大きなファイルのやり取りが多い人には向きません。
- 引っ越し先でも、住所変更の手続きをすれば使い続けられます。
各社の料金と速度はホームルーターのおすすめ8選で比べています。
マンションの光回線で失敗しやすい点
- VDSLの建物で高い10ギガや独自回線を探してしまう: 建物が対応していなければ申し込めません。先にエリア検索と管理会社への確認をしましょう。
- 「マンションタイプ」の月額だけで決める: NURO光やビッグローブ光は、戸数が少ない建物だと戸建ての料金になります。申込画面で表示されるタイプを確かめてください。
- 工事費の割引期間を見落とす: 割引は24〜36回の会社が多く、途中で解約すると残りが一括請求されます。引っ越しの予定が近い人は、工事費0円で縛りのないBB.excite光 MECが候補です。
- キャッシュバックの案内メールを見逃す: GMOとくとくBBは案内メールの翌月末まで、NURO光は45日以内に手続きしないと受け取れません。
- ネット無料物件で別の回線を契約する: 建物の無料インターネットと別に契約すると、二重の支払いになります。速度に不満がある場合でも、まず建物に入っている回線の内容を確認しましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 自分のマンションがVDSLかどうか、すぐに分かる方法は？
A. 部屋に光コンセントがなく、電話のモジュラージャックにモデム（VDSL宅内装置）がつながっていればVDSL方式の可能性が高いです。フレッツのエリア検索で「マンションタイプ」と表示される場合も、VDSLかLAN配線の建物です。確実なのは管理会社への確認です。
Q. VDSLの建物で一番速くする方法は？
A. 同じ建物のまま会社を替えても最大100Mbpsは変わりません。建物にauひかりのタイプG（G契約）やNURO光の設備がある場合はそちらを検討するか、管理会社の許可を得て部屋まで光ファイバーを引き込む方法があります。どちらも難しい場合は、ホームルーターと速度を比べてみてください。
Q. マンションで一番安い光回線はどこですか？
A. 本記事の試算（3年・ネットのみのキャッシュバックを差し引き）では、NURO光（40戸以上）が約3,225円、auひかり（タイプV16契約）が約3,475円、ソフトバンク光が約3,675円です。スマホのセット割が使える会社があれば、その割引も含めて比べてください。
Q. 賃貸マンションでも光回線の工事はできますか？
A. 建物に設備があり、部屋の中の作業だけで済む場合は、大きな工事にならないことが多いです。それでも契約で決まりがある物件もあるため、申込前に管理会社へ一言確認すると安心です。外壁や共用部の作業、穴あけが伴う場合は管理会社・大家さんの許可が必要です。NURO光は公式に、賃貸の場合はオーナーの工事承諾が必要と書いています。
Q. 光コラボ同士で乗り換えると工事は必要ですか？
A. フレッツ回線を使う光コラボ同士なら、事業者変更の手続きで工事なしで切り替えられることが多いです。auひかり・NURO光への乗り換えは新規の工事が必要です。